Компенсация за нежилое помещение в аварийном доме, когда выплачивается вместо предоставления другого объекта

Когда многоквартирный дом признают аварийным и готовят к сносу, собственники нежилых помещений часто ориентируются на правила переселения жильцов и ожидают, что вместо утраченного имущества им предоставят другое помещение. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2025 № 25-КГ25-3-К4 показывает, что по отношению к нежилым помещениям ключевое значение имеет выкупная цена, а не замена на иной объект.

В определении разобраны нормы ГК РФ, ЖК РФ, Земельного кодекса и Федерального закона № 185-ФЗ, с учетом позиций, отраженных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года. Из этих норм и Обзора судебной практики следует: порядок переселения из аварийного жилищного фонда распространяется на жилые помещения, а судьба нежилых помещений в таком доме определяется выкупом в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и норм об изъятии земельных участков и объектов для государственных и муниципальных нужд.

Что происходит с нежилым помещением, если дом признан аварийным

Когда дом признают аварийным и подлежащим сносу, администрация принимает решение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов для государственных или муниципальных нужд. В силу статей 239 и 279 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие участка и отчуждение зданий и помещений на нём происходят одновременно и на возмездной основе.

Жилищный кодекс Российской Федерации детально регулирует переселение граждан из аварийных многоквартирных домов. В статье 32 указано, что жилое помещение изымается у собственника с выплатой предварительного и равноценного возмещения, условия которого закрепляются в соглашении. Те же подходы по аналогии используются и для нежилых помещений в таком доме, поскольку особая норма для них в законе отсутствует, а помещение является конструктивной частью аварийного многоквартирного дома.

Отдельно Верховный Суд Российской Федерации проанализировал Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ и Обзор судебной практики за третий квартал 2012 года. В них сформирован подход к обеспечению жилищных прав собственников жилых помещений: если дом включён в региональную адресную программу, собственник может выбрать предоставление другого жилого помещения или выкуп. Для нежилых помещений такой выбор не предусмотрен, поскольку они не входят в аварийный жилищный фонд. По смыслу выводов, отражённых в определении, применение норм о переселении граждан по аналогии к собственникам нежилых помещений противоречит целям закона.

Компенсация за нежилое помещение в аварийном доме: типичные ошибки собственников и органов власти

В спорах о судьбе нежилых помещений в аварийных домах первая распространённая ошибка — механический перенос правил переселения граждан. Собственники исходят из того, что раз дом включён в региональную программу, они вправе требовать равноценное нежилое помещение в собственность. При этом игнорируется цель Федерального закона № 185-ФЗ: создание безопасных условий проживания граждан и переселение именно из аварийного жилищного фонда, который формируется из жилых помещений, признанных аварийными.

Вторая ошибка связана с неправильным использованием аналогии закона. В рассматриваемом определении суд апелляционной инстанции сослался на статью 6 Гражданского кодекса Российской Федерации и посчитал, что к нежилым помещениям можно применять нормы о переселении граждан из аварийного жилищного фонда. Верховный Суд Российской Федерации указал, что такое применение не соответствует существу отношений: предоставление нового нежилого помещения не улучшает условия проживания граждан, а затрагивает только имущественный интерес собственника, поэтому нормы Федерального закона № 185-ФЗ не используются по аналогии.

Третья типичная ошибка возникает, когда спор по сути сводится к размеру выкупной цены, но формулируется как требование предоставить иной объект. В разбираемом деле администрация не оспаривала право собственника нежилого помещения на получение выкупной стоимости; разногласия касались только суммы. Вместо корректного спора о размере компенсации был выбран путь требования нового помещения, что привело к отмене решений апелляционной и кассационной инстанций и сохранению в силе отказа в предоставлении другого нежилого объекта.

Наконец, ещё одна ошибка — невнимательное отношение к уже состоявшимся судебным актам по тому же объекту. Если ранее по нежилому помещению вынесено решение о выкупной цене, отказ от иска или изменение требований влечёт последствия для последующих споров. В такой ситуации новое требование о предоставлении помещения вместо денег, как правило, будет рассматриваться с учётом уже определённой модели возмещения и не приведёт к желаемому результату.

Как действовать собственнику нежилого помещения в аварийном доме

Когда дом признан аварийным и подлежащим сносу, для собственника нежилого помещения ключевой вопрос — размер и порядок выплаты возмещения, а не предоставление другого объекта. В силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и норм об изъятии имущества для муниципальных нужд компенсация должна быть предварительной и равноценной. Поэтому важно не распыляться на требования, которые закон не предусматривает, а сразу работать с документами и экономикой выкупа.

1. Получить от администрации официальные документы об изъятии и предложенную сумму выкупа.
Нужно запросить решение о признании дома аварийным, акт о сносе, документы об изъятии имущества для муниципальных нужд, а также проект соглашения о выкупе и расчёт предлагаемой суммы. Это исходная точка: именно на неё опирается дальнейшая оценка законности и обоснованности возмещения.

2. Провести независимую оценку рыночной стоимости нежилого помещения.
Оценщик сформирует отчёт, учитывающий назначение помещения, состояние, площадь, местоположение и ограничения, связанные с аварийностью дома. Этот документ позволит сравнить рыночную стоимость с предложенной администрацией и аргументировать несоответствие суммы требованию о равноценности возмещения.

3. Сформировать и зафиксировать правовую позицию по размеру компенсации.
Нужно письменно изложить расчёт стоимости, приложить отчёт оценщика, обозначить сумму, которую собственник считает обоснованной, и направить мотивированное возражение на предложение администрации. Если разница существенная, готовится позиция для суда: об установлении выкупной цены или о понуждении к заключению соглашения на иных условиях.

Последовательность этих действий помогает сосредоточиться на центральном вопросе — размере возмещения за нежилое помещение в аварийном доме. Чётко оформленная позиция, подтверждённая документами и расчётами, упорядочивает переговоры с администрацией и позволяет предметно обсуждать сумму компенсации, а при необходимости — обосновать её в судебном порядке.